Документы ЖКХ

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2011 года
город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в составе председательствующего судьи Цехановской О.И.,

при секретаре судебного заседания Ершовой А.А.,
с участием истца гражданки А.В., представителя истца Поповой Т.В.,

представителей ответчиков Пархатской Е.А., Пастуховой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданки А.В. к ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом», Администрации Ленинского района г. Новосибирска о признании недействительным условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец гражданка А.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом». Просит признать ничтожным положения подпункта «б» пункта 2.2.2. договора №100Л/24 управления многоквартирным домом от 05.11.2008 г., заключенного между Закрытым акционерным обществом «Управляющая компания «СПАС-Дом»» и Администрацией Ленинского района города Новосибирска; взыскать с ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» судебные расходы на представителя в размере 10 000 руб.. госпошлину в размере 200 рублей.

В обоснование своего требования истец указала, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской Дивизии, дом 25. 01 сентября 2006 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в заочной форме, было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, утверждении управляющей организации - Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «СПАС-Дом» и об утверждении договора управления.

Нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают, что договор управления многоквартирным домом должен быть единообразным для всех собственников помещений такого дома и подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

На общем собрании о выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений был утвержден договор управления, рекомендованный советом ЖКХ мэрии г. Новосибирска. Любые изменения и дополнения условий договора управления подлежали согласованию па общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Будучи неудовлетворенной качеством жилищных услуг, она обратилась в управляющую компанию с запросом о предоставлении ей копии договора управления многоквартирным домом, с целью защиты своих прав, опираясь на его условия. Ей была выдана копия Договора №100Л/24 управления многоквартирным домом от 05.11.2008 г.. заключенного между Администрацией Ленинского района г. Новосибирска и ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом». При ознакомлении с его условиями нетрудно сделать вывод, что он коренным образом отличается от содержания условия договора, утвержденного на общем собрании собственников 01.09.2006 года. При

этом голосования собственников об изменении условий договора управления в период с 2007 года по настоящее время не проводилось. Данный вывод она может сделать, опираясь на положения ст. 45 Жилищного Кодекса РФ. п. 4 которой предусматривает обязательное уведомление всех собственников о проведении внеочередного общего собрания, путем направления заказного письма.

Статья 162 Жилищного Кодекса РФ предусматривает единое содержание договора управления для всех собственников многоквартирного дома, соответственно договор №100Л/24 управления многоквартирным домом от 05.11.2008 г. пп. «б» п. 2.2.2.. заключенный между ответчиками, обязателен к исполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-ой Гвардейской Дивизии, д. 25.

В целом условия договора управления многоквартирным домом №100Л/24 от 05.11.2008 г. отвечают требованиям действующего законодательства РФ и схожи с условиями договора, утвержденного на общем собрании собственников, за исключением подпункта «б», пункта 2.2.2.. где в обязанности Управляющей организации вменено следующее « обеспечить надлежащее техническое состояние многоквартирного дома, подготовку и эксплуатацию дома в зимних условиях, в том числе за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании Собственниками не принято иное решение».

Исходя из ст. 431 Гражданского кодекса РФ положения договора следует толковать буквально. Условие. содержащееся в пп. «б» п. 2.2.2. предполагает обязанность Управляющей компании - ЗАО «УК «СПАС-Дом» без согласия собственников, в случае финансовой необходимости, использовать средства, накопленные собственниками по услуге «капитальный ремонт», расходовать на подготовку общего имущества собственников к сезонной эксплуатации и поддержании его в технически исправном состоянии.

В соответствии со ст. ст. 44, 158 Жилищного кодекса РФ. решение вопроса об оплате капитального ремонта, формирования структуры и размера такой платы, а также распоряжение денежными средствами накопленными собственниками по услуге «капитальный ремонт» относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

То есть, содержание пп. «б» п. 2.2.2. договора 100 Л/24 управления многоквартирным домом от 05.11.2008 г. противоречит нормам действующего законодательства РФ и ущемляют её права как собственника, предоставляемые ей Жилищным Кодексом РФ.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.1994 №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» под регулирование Закона «О защите прав потребителей» подпадают отношения, вытекающие из договоров на эксплуатацию и содержание общего имущества собственников и предоставлению коммунальных услуг.

Ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Это находит подтверждение и в ст. 168 Гражданского кодекса РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В судебном заседании истец гражданка А.В. исковое требование и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Пояснила, что изначально в 2006 г. был заключен договор путем направления оферты. В этом договоре отсутствует п. 2.2.2.. он даже по смыслу абсолютно другой. Считает, что в отношении нее действует договор, в котором нет п. 2.2.2. О том. что заключен еще один договор в ноябре 2008 г. она узнала в январе 2009 г. Пункт 2.2.2 договора противоречит закону, нарушает её права.

Представитель истца Попова Т.В. в судебном заседании исковое требование поддержала. Пояснила, что в настоящее время должны действовать те условия договора, которые обсуждались в 2006 году на общем собрании. Сам пункт 2.2.2 разрешает ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» любые накопления по услуге «капитальный, ремонт» в случае дефицита денежных средств расходовать по своему усмотрению, что противоречит ЖК РФ, где указано, что эти средства расходуются с согласия всех собственников по решению на общем собрании. Пункт 2.2.2. нарушает порядок распоряжения денежными средствами, противоречит ЖК РФ. В ЗАО «УК «Спас-Дом» Кудрук не обращалась для досудебного урегулирования спора, договор управления многоквартирным домом не подписывала. Жилищный кодекс РФ не содержит альтернативы. Там точно указано, что все взносы собственников жилых помещений многоквартирного дома на капитальный ремонт расходуются на основании решения, вынесенного собственниками жилых помещений на общем собрании. Норма не диапозитивная, а имеет прямое указание на совершение конкретных действий.

Представитель ответчика Администрации Ленинского района г. Новосибирска Пастухова А.Ю. иск не признала. Пояснила, что Администрация заключила этот договор как собственник. Считает, что права администрации также нарушены. Администрация -ненадлежащий ответчик, она сторона договора. Считает, что положения п. 2.2.2. договора управления многоквартирным домом нарушают права собственников жилых помещений. Денежные средства, состоящие из взносов собственников жилых помещений на капитальный ремонт, целевого назначения и должны расходоваться исключительно на капитальный ремонт. Собственники сами принимают решение когда использовать данные накопления. Собственники могут использовать данные денежные средства ежегодно, а могут ждать когда накопится определенная денежная сумма. Права Администрации Ленинского района не нарушаются. Жилые помещения в многоквартирном доме Администрация предоставляет по договору социального найма. Наниматели не платят взносы за капитальный ремонт и Администрация Ленинского района, как собственник, не платит эти взносы. С точки зрения закона оспариваемый пункт договора нарушает права собственника и положения Жилищного кодекса.

Представитель ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» Пархатская Е.А. в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что пункт 2.2.2. договора управления многоквартирным домом существовал всегда. Считает, что данный пункт договора соответствует закону. В случае непринятия собственниками жилых помещений решения, денежные средства будут израсходованы на подготовку к зиме. Собственники не - голосуют и не проявляют активности. Данный пункт договора предусматривает расходования денежных средств, внесенных на капитальный ремонт, только в том случае, если собственниками жилых помещений не принято иное решение. Несмотря на усилия сотрудников ЗАО «УК «СПАС-Дом» собрать собственников на общее собрание не получается. Собственники не обращались с просьбой провести капитальный ремонт. В настоящее время ЗАО «УК « СПАС-Дом» вкладывает деньги, предназначенные для капитального ремонта. Денежных средств на текущий ремонт не хватает. Надлежащее состояние многоквартирного дома обеспечивается на должном уровне. Если собственниками были бы определены целевые расходы по капитальному ремонту, то деньги бы использовались иначе. Но решения не было.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела приходит к следующим выводам.

Судебным разбирательством установлено, что гражданка А.В. является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в доме 25 по ул. 9 Гвардейской Дивизии.

В типовом договоре управления многоквартирным домом 2006 г. пункт 2.2.2. изложен в следующей редакции: «Управляющая организации имеет право: определять

расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на текущий ремонт и реконструкцию».

05 ноября 2008 года между ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» и муниципальным образованием г. Новосибирска - собственником помещений (указанных в приложении № 1 к договору) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск. 9 Гвардейской Дивизии, дом 25 заключен договор № 100 Л/24 управления многоквартирным домом.

В соответствии с подпунктом «б», пункта 2.2.2. договора обязанность Управляющей компании обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома, подготовку и эксплуатацию дома в зимних условиях, в том числе за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании Собственниками не принято иное решение.

В соответствии с ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов. порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Таким образом, ч. 2 ст. 158 ЖК РФ установлен порядок принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за этот ремонт при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного лома решают собственники помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, условие, предусмотренное подпунктом «б», пункта 2.2.2. договора № 100 Л/24 управления многоквартирным домом от 05 ноября 2008 года, устанавливающее обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома, подготовку и эксплуатацию дома в зимних условиях, в том числе за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании собственниками не принято иное решение, в части обеспечения за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании собственниками не принято иное решение, не основано на законе и является нарушением прав потребителя, т.е.. является недействительным.

В связи с изложенным требование истца о признании ничтожным положения подпункта «б» пункта 2.2.2. договора №100Л/24 управления многоквартирным домом от 05.11.2008 г. подлежит удовлетворению в части. поскольку условие, предусматривающее обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома, подготовку и эксплуатацию дома в зимних условиях не противоречит действующему законодательству.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие ее расходы на оплату услуг представителя. Поэтому ходатайство о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 98 ГПК РФ. стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому с ответчика ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 200. 00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 195-199 ГПК РФ. суд

РЕШИЛ:

Иск гражданки А.В. удовлетворить частично.

Признать условие, предусмотренное подпунктом «б» пункта 2.2.2 договора № 100 Л/24 управления многоквартирном домом от 05.11.2008 г., заключенного между ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» и Администрацией Ленинского района г. Новосибирска. предусматривающее обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома, подготовку и эксплуатацию дома в зимних условиях, в том числе за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании собственниками не принято иное решение, недействительным, в части обеспечения за счет средств на капитальный ремонт, если на общем собрании собственниками не принято иное решение.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в пользу гражданки А.В. с ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» расходы по уплате госпошлины в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней после принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 16 августа 2011 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-4835/2011 Ленинского районного суда г. Новосибирска.

Решение оставлено в силе коллегией Областного суда. Вступило в законную силу.