|
Прямые договора собственников
|
|
dworkin
|
Дата: Вторник, 07-Июн-2011, 11:56 | Сообщение # 31
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Quote (gor)
Уважаемый Дворкин, вот Вам пример такого варианта договора, а теперь укажите нарушение ? Как только Вы возмутитесь действиями УК (допустим в вопросе с провайдерами), Вам покажут данный пункт договора и покажут протокол ОСС, где выбрана эта УК и голосов собственников более 2/3. Что нарушено ?
В приведённом кедровкой пункте договора чёрным по белому написано:
Quote
жилые и нежилые помещения передаются в пользование на основании решения общего собрания Собственников многоквартирного дома.
Сие на мой взгляд означает: для того, чтобы по данному договору УК могла что-то кому-то передать - она должна получить решение общего собрания об утверждении условий передачи конкретного ОИ конкретному субъекту.
Иными словами, данный пункт договора предоставляет УК лишь право заключать договоры о передаче ОИ, но каждый договор (условия передачи ОИ) должен быть обязательно утверждён квалифицированным большинством ОСС.
Так что, когда мне покажут этот договор, я спрошу: а где решения ОС об утверждении условий договоров о передаче ОИ? Нету? Стало быть заключить эти договоры вы права не имели.
Ещё раз повторяю: я считаю, что право распоряжения ОИ МКД отнесено ЖК к исключительной компетенции ОСС и УК это право передано быть не может. И в приведённом пункте договора это право слово "передавать" (исходя из общего смысла пункта) означает "произвести ряд формальных процедур по передаче ОИ на условиях, определённых ОСС". А вовсе не право распоряжаться ОИ, как УК вздумается.
|
| |
|
|
|
|
gor
|
Дата: Вторник, 07-Июн-2011, 13:52 | Сообщение # 32
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Quote (dworkin)
Ещё раз повторяю: я считаю, что право распоряжения ОИ МКД отнесено ЖК к исключительной компетенции ОСС и УК это право передано быть не может
На основании чего такой вывод ? А что если УК включила пункты доверительного управления ОДИ в договор содержание, Вы считаете она каждый раз должна проводить ОСС по вопросу использования ОДИ ? Пользуясь доверенностью на эксплуатацию машины Вы тоже каждый раз спрашиваете разрешение на выезд ?
В данной неоднозначной трактовке приведенного пункта как судья, так и любой человек может посчитать по разному, наличие точки с запятой можно воспринимать как разделение на два различные предложения, а дальше дело техники, умения, желания и фантазии. Чтобы не возникало таких двояких пониманий я и предложил свой алгоритм данного вопроса, чтобы в договоре было явным образом изложено данное требование собственников. Наверняка у АонМастера УК и пользуется таким вариантом.
#А попробуйте-ка Вы навести порядок с кабелями в подъездах, например, чтоб уложены были как надо.#
А Вы сами и не думайте трогать эти кабеля, а в письменной форме предъявите претензию о нарушении существующих норм монтажа и предложите свой вариант видения решения вопроса, в противном случае пообещайте обращение в инспекцию, что может повлечь наложение запрета на дальнейшую эксплуатацию сетей вообще с наложением штрафа и демонтажом.
А в целом, уважаемые господа, я не навязываю свою точку зрения, а только изложил свое видение решения данной проблеммы.
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Вторник, 07-Июн-2011, 15:33 | Сообщение # 33
|
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Quote (gor)
На основании чего такой вывод ?
На основании п.п. 3, 3.1 ст 44 ЖК РФ.
Quote (gor)
А что если УК включила пункты доверительного управления ОДИ
Я считаю, что такого быть не должно - несмотря на признание ВС договора управления смешанным - хотя бы, вот по этим причинам:
Quote
Передача объекта недвижимости в доверительное управление осуществляется по правилам продажи недвижимого имущества, то есть подлежит обязательной государственной регистрации (ст.1017 Гражданского кодекса РФ).
По объекту недвижимости, переданному в доверительное управление, управляющая компания должна вести отдельный баланс и самостоятельный учет. Все расчеты, связанные с управлением данным объектом недвижимости, должны производиться по отдельному банковскому счету.
Уважаемый gor, я тоже не стараюсь навязать никому свою точку зрения; просто хочу разобраться до конца в этом вопросе. Что касается предложенного Вами алгоритма действий, то я с ним совершенно согласен: всегда лучше договориться. 
|
| |
|
|
|
|
tata
|
Дата: Пятница, 10-Июн-2011, 23:11 | Сообщение # 34
|
Продвинутый управдом
Группа: Модераторы
Сообщений: 328
Награды: 6
Репутация: 3
Статус: Offline
|
Quote (gor)
Вы считаете она каждый раз должна проводить ОСС по вопросу использования ОДИ
общение в клубе помогает обращать внимание на ньюансы
в прошлом году я не могла выбрать для себя провайдера, было 3 или 4, сейчас 7, для конкурентности это хорошо, но экскурсия по крыше, не так оптимистична оказалась. ук по барабану наше общее имущество. Воозможно они заключают договора с провайдерами на все подвластные дома. Но я могу сказать точно, что в течении 12 месяцев УК ни разу не спрашивала о возможности использовать ОИ.
Получается что первый пункт обсуждения ДОГОВОР С УК
Татьяна Николаевна
|
| |
|
|
|
|
gor
|
Дата: Суббота, 11-Июн-2011, 02:27 | Сообщение # 35
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Quote (tata)
Получается что первый пункт обсуждения ДОГОВОР С УК
Договор или соглашение, только не о Вашей возможности самостоятельного заключения договора с провайдерами(такое право у Вас уже есть при наличии 2/3 голосов собственников), а о механизме заключения таких договоров с провайдером, поскольку возникает необходимость использования счета УК и ее необходимо заинтересовать (комиссионные), при этом постараться себя обезопасить от вероятной потери для себя (собственников) этих средств.
Quote (tata)
УК ни разу не спрашивала о возможности использовать ОИ
Значит в договоре есть лазейка для таких действий или УК беспредельщица. Ваше право поинтересоваться, а на каких основаниях провайдер селится у Вас на ОДИ ? Вот тут они Вам (или УК) приведут все свои основания, а Вам будет почва для обдумывания.
|
| |
|
|
|
|
А1
|
Дата: Вторник, 14-Июн-2011, 14:05 | Сообщение # 36
|
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2649
Награды: 22
Репутация: 8
Статус: Offline
|
А как можно передать ЖИЛОЕ помещение на основании решения ОСС?
И нежилое тоже? |
| |
|
|
|
|
Gor
|
Дата: Вторник, 14-Июн-2011, 15:01 | Сообщение # 37
|
|
Группа: Гости
|
Quote (A1)
А как можно передать ЖИЛОЕ помещение на основании решения ОСС? И нежилое тоже?
Сначала нужно, чтобы эти помещения были включены в состав ОДИ, но
Это же каким макаром жилое помещение вдруг оказалось ОДИ ? А на кого и как зарегистрирована собственность на эти помещения ?
|
| |
|
|
|
|
А1
|
Дата: Четверг, 16-Июн-2011, 12:37 | Сообщение # 38
|
|
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2649
Награды: 22
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Уверен, что ЖИЛОЕ и НЕЖИЛОЕ помещение никак не могут попасть в ОИ (только в редких случаях), если собственник завещает его всему дому.
А распоряжаться можно только ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СП МКД, |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 00:07 | Сообщение # 39
|
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Я внимательно перечитал всё, что писал gor и другие участники Форума; я очень извиняюсь за свою тупость, но - поскольку нам надобно написать внятные рекомендации- всё же, прошу уточнить:
Если в договоре управления, заключённого собственниками дома с УО, есть пункт, наделяющий УО право заключать договора на использование ОИ -
а) почему собственники не могут заключить ещё какой-то договор напрямую без одобрения такого соглашения УО? Единственное возражение, которое я углядел - это якобы недопустимое смешение двух форм управления. Однако, подобные действия не запрещены законодательством - насколько я понимаю?
б) я полагаю, что УО может заключить договор только от имени собственников, а права и обязанности по договору возникают исключительно между собственниками и пользователем. Соответственно, взаимоотношения с лицом или организацией, уполномоченной собственниками на заключение договора, определяются условиями агентского договора или договора поручения (если такие условия не включены в договор управления). Но - в таком случае - условия каждого конкретного договора должны утверждаться собственниками. Так или нет? |
| |
|
|
|
|
gor
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 01:42 | Сообщение # 40
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Quote (dworkin)
а) почему собственники не могут заключить ещё какой-то договор напрямую без одобрения такого соглашения УО?
Вообще-то я писал, что запрета нет, кроме обязательства второй стороны (собственников) не привлекать третьих лиц для функций, подпадающих под заключаемый договор (это стандартная фраза, включаемая как правило во все договора), но прямые договора, допустим с провайдером, это не содержание ОДИ, а распоряжение (если хотите управление), так что запрета, я думаю, нет, как нет и способа практической реализации этого права собственниками без соглпсия УК предоставить для расчета по такому договору свой счет. Вот на это как раз согласие УК необходимо.
Quote (dworkin)
я полагаю, что УО может заключить договор только от имени собственников, а права и обязанности по договору возникают исключительно между собственниками и пользователем.
а также
Quote (dworkin)
условия каждого конкретного договора должны утверждаться собственниками.
это зависит от конкретной формулировки в договоре содержания и управления ОДИ.
- это мое личное мнение.
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 02:20 | Сообщение # 41
|
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Quote (gor)
так что запрета, я думаю, нет, как нет и способа практической реализации этого права собственниками без согласия УК предоставить для расчета по такому договору свой счет.
Почему обязательно использовать счёт УК? Только потому, что иначе некому будет счёт на оплату оформлять?
Quote (gor)
это зависит от конкретной формулировки в договоре содержания и управления ОДИ.
Поглядел вот ГК РФ:
Quote
Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Quote
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
То есть, всё упирается в формулировку "от имени собственников" в договоре?
А если право заключать договоры предоставляется УО договором управления - это следует расценивать как агентский договор или договор поручения?
Я бы тогда вот ещё чего хотел спросить - особенно кедровку - а в чём практический смысл заключения прямых договоров с провайдерами? Имеют место опасения, что УК с провайдера берёт денег больше, чем отдаёт собственникам? Есть ли экономическая целесообразность затевать всю это возню?
|
| |
|
|
|
|
Gor
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 02:35 | Сообщение # 42
|
|
Группа: Гости
|
Quote (dworkin)
в чём практический смысл заключения прямых договоров
С Вашего позволения выскажу и свое мнение для чего это нужно. Это прежде всего тропинка №1 для откатов. Зная состояние рынка по этому вопросу (ориентировочную стоимость конкретного вопроса) и посмотрев зафиксированные 5 копеек в счетах УК нетрудно понять, что вас "доят" без корма, а Вы потом бедете ремонтировать крышу или лестничные марши.
|
| |
|
|
|
|
кедровка
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 10:21 | Сообщение # 43
|
|
Опытный управдом
Группа: Модераторы
Сообщений: 557
Награды: 21
Репутация: 0
Статус: Offline
|
dworkin, УК (10%) заключила договор со своей дочерней организацией (плюс 9,5%) на заключение всех договоров аренды и предоставления ОИ. Плюс 18% НДС.
Такую маржу озвучивает УК.
Правомерность данной арифметики еще предстоит выяснить. Необходимы разъяснения налоговой.
Вот и приходится решать выгодно это или не выгодно.
Quote (dworkin)
Имеют место опасения, что УК с провайдера берёт денег больше, чем отдаёт собственникам?
К сожалению, это повсеместная практика любой УК.
Сообщение отредактировал кедровка - Воскресенье, 19-Июн-2011, 10:26
|
| |
|
|
|
|
Гость
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 10:40 | Сообщение # 44
|
|
Группа: Гости
|
Quote (A1)
Уверен, что ЖИЛОЕ и НЕЖИЛОЕ помещение никак не могут попасть в ОИ (только в редких случаях), если собственник завещает его всему дому.
Извините, Вы не все нюансы, видимо, учитываете. Нежилые помещения - это не только офисы, но и помещения вспомогательные (т.е. - ОИ МКД), но которые могли находиться (возможно, что незаконно) в чьей-то собственности. А потом статус-кво восстановили и все стало на свои места, как и положено по ЖК РФ.
А "завещать имущество дому" - это звучит грубо (для завещания нужно лицо- физическое или юридическое) или, как за границей - какая-нибудь четвероногая животина.
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 19-Июн-2011, 16:55 | Сообщение # 45
|
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
кедровка, а кто - в случае прямого договора - счёт провайдеру выставляет? Или только на основании договора деньги будут на Ваш счёт перечислять? |
| |
|
|
