|
Инструкция по взаимодействию с УК
|
|
vlkam
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 17:10 | Сообщение # 1
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Вчера сформировалось понимание по некоторым вопросам, которые периодически возникают,возможно кому то будет полезно.
1. Почему Акты выполненных работ обязательны для УК и как их получить
2. Нужна ли Председателю СД доверенность для контроля УК, согласования работ и подписания актов
3. Как добиться от УК сумм выполненных работ
4. Есть ли у каждого дома свой отдельный счет.
5. Должны ли стоять в Акте выполненных работы суммы
6. На что нужна и на что не нужна доверенность
Начать стоит с теории, что же такое Акт выполненных работ и почему он настолько важен.
Допустим Вы заключили Договор с какой либо компанией на оказание услуг и затем заплатили ей денег. Деньги упали на счет компании. Но ! Деньги от этого не становятся собственностью компании. Это АВАНС и он падает на отдельный счет бухгалтерского учета образуя ЗАДОЛЖЕННОСТЬ компании перед ВАМИ.
Деньги на этом счету лежат разумеется не общей кучей, а разделены по договорам. Остаток денег по конкретному договору на бух счете Авансы это по сути и есть "Отдельный счет дома". И его не может не быть, это обязательное требование как закона, так и логики, без такого разделения не разобраться кто кому сколько должен.
Взять деньги с с этого счета "просто так" нельзя, для этого как раз и используется Акт выполненных работ. Этот документ, по экземпляру каждому подписанту, подписывают обе стороны и он фиксирует, что заказчик подтверждает и принимает выполненные работы. Только после этого исполнитель (в нашем случае УК) имеет право забрать деньги со бух счета Авансы.
В случае, если Акт не подписан, потребитель, в соответствии с ЗоЗПП, имеет право придти и потребовать деньги, внесенные авансом обратно. И компания обязана ему их вернуть за вычетом понесенных затрат. Исходя из этого видно, что подписание Актов выполненных работ очень
важно, в первую очередь, для УК и Актов не может не быть.
Не менее важна правильность подписания Актов. Если подписи подделаны, подписаны собственниками без доверенностей или Акты и вовсе отсутствуют
УК попадает в странную ситуацию, когда она по требованию обязана будет вернуть собственникам деньги вычтя оттуда собственные затраты, которые нужно еще доказать.
Интересный момент с доверенностью. Выходит что в наличии как можно более надежной доверенности заинтересованна именно УК, а не собственники.
Допустим приходит Председатель СД в УК и заявляет, что желает подписывать акты. С него требуют доверенность. В ответ на это можно спросить "А у того, кто Вам сейчас подписывает Акты доверенность есть
? Нету ? Выходит все Акты подписаны ненадлежащим способом ? Ну ребята, Вы попали. У Вас три варианта : или имеете дело со мной, я хотя бы избран ОСС; либо бегаете собираете подписи под доверенностью мне; либо бегаю я, но тогда все старые Акты за три года будем перепроверять и переподписывать, ну а если не согласны, то будем эти Акты опротестовывать через суд и все равно перепроверять и переподписывать."
Исходя из смысла Акта выполненных работ, а именно списание определенной суммы, в Акте обязательно должна присутствовать сумма и оказанные услуги.
Подтверждается это Законом о бух. учете
http://base.consultant.ru/cons....7;dst=0
Статья 9. Первичные учетные документы
2. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не
предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие
обязательные реквизиты:
....
г) содержание хозяйственной операции;
д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;
...
А что же с доверенностью, на что же она все таки нужна ? Для этого имеет смысл почитать Гражданский Кодекс (он же ГК РФ)
Статья 185. Доверенность
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами
Все понятно, кроме того, а что же есть "представительство". А об это говорит другая статья ГК
Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности....
Ну и что такое сделка
Статья 153. Понятие сделки
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Исходя из этих статей доверенность выдается для осуществления СДЕЛОК. Ну а дальше все просто : разделить сделки и не сделки.
Подписание Актов это безусловно сделка, при этом
изменяются/прекращаются обязанности. Для подписания нужна доверенность от собственников.
А вот для контроля никаких доверенностей не требуется, т.к. при процедуре контроля права или обязанности не изменяются
Кто вправе требовать посмотреть на Акты выполненных работ ? Любой собственник, который хоть раз заплатил коммунальную плату. Это ведь именно его деньги по Акту переходят в собственность УК, он одна из
сторон сделки и имеет полное право ознакомиться с документами. В случае невозможности найти концы среди собственников необходимо сделать запрос Актов
у УК.
Но сами суммы в Актах мало полезны без расшифровки. Вот тут вступает в действие Закон о защите прав потребителей, а именно
Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги)
1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная
Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно
Странно было бы предполагать, что суммы в Акт выполненных работ например по ремонту канализации подставляются с потолка, смета есть. И на основании Статьи 33 мы можем потребовать эту смету у УК
А далее изучить её и сравнить с тем, что реально сделано. Можем заказать смету у кого либо другого, сравнить и понять где приписки и есть ли они. |
| |
|
|
|
|
AonMaster
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 18:54 | Сообщение # 2
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1138
Награды: 7
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Вся эта стройная теория разбивается о наш суд, который известно, самый гуманный суд в мире  Почему вот между подачей заявления и первым заседанием проходит месяц? А потом то не явился один, то другой. А время идёт. И каждый раз через месяц.
Если б было так - сегодня подал заявление, через неделю суд и всё - а ведь так не будет, и вы это сами знаете. |
| |
|
|
|
|
vlkam
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 19:33 | Сообщение # 3
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Quote (AonMaster)
Вся эта стройная теория разбивается о наш суд, который известно, самый гуманный суд в мире
Ну не все так плохо с нашим судом. Тем более если ответчик не приходит. Это кардинально сокращает количество заседаний , не надо судью игнорировать 
Ходил я суд, заняло около 4х месяцев вместе с апелляцией проигравшей стороной и временем на исполнение судебного решения. Ну что. Это не год
|
| |
|
|
|
|
AonMaster
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 19:35 | Сообщение # 4
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1138
Награды: 7
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Так ходить придётся по каждой бумажке, которую не дают в УК  |
| |
|
|
|
|
vlkam
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 19:57 | Сообщение # 5
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Quote (AonMaster)
Так ходить придётся по каждой бумажке, которую не дают в УК
Это еще зачем ? То, что хочешь списком в указываешь в исковом и в суд. Сомневаюсь что вообще до суда дойдет, слишком это очевидный косяк
|
| |
|
|
|
|
AonMaster
|
Дата: Воскресенье, 02-Дек-2012, 22:07 | Сообщение # 6
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1138
Награды: 7
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Допустим, для посмотреть Акты доверенность не нужна. А если возникнут сомнения - или вот, как у меня сейчас - УК предлагает заведомо невыгодную смету на установку общедомового электросчетчика - на право утверждение сметы доверенность нужна, т.к. это уже, как Вы говорите, сделка. |
| |
|
|
|
|
vlkam
|
Дата: Понедельник, 03-Дек-2012, 01:33 | Сообщение # 7
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Quote (vlkam)
Большинству жителей нужны качественные услуги, а не процесс "глумления" над УК - lib
Не поверишь - мне тоже никуда не упало разбираться с УК чтобы она начала работать.
Однако процесс нужно воспринимать с юмором, чтобы абстрагироваться от того, что УК по большей части держат нас за ... ну допустим баранов с соответствующим отношением
Добавлено (03-Дек-2012, 01:33)
---------------------------------------------
Quote (AonMaster)
УК предлагает заведомо невыгодную смету на установку общедомового электросчетчика
Отнесите им письмо под роспись что расценки явно не рыночные (приложите 2 предложения от других подрядчиков) и что на таких условиях Вы ни смету, ни акт не подпишите, предложите согласовать смету или передать работу указанным подрядчикам.
Решение ОСС о наделении Вас полномочиями полагаю есть.
По поводу доверенности я уже писал в этом топике - УК она явно нужнее чем Вам, вот пускай, если им нужна доверенность и бегают собирают подписи. Только предупредите их, что если кто то подпишет акты/сметы без доверенности, Вы эти документы опротестуете
Сообщение отредактировал vlkam - Понедельник, 03-Дек-2012, 01:36
|
| |
|
|
|
|
AonMaster
|
Дата: Понедельник, 03-Дек-2012, 09:53 | Сообщение # 8
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1138
Награды: 7
Репутация: 5
Статус: Offline
|
vlkam, Для того, чтобы предложить варианты, надо сперва вызвать этих подрядчиков. А они по моему хотению не идут, т.к. я в этом процессе никто (так уж сложилось де факто у нас, может в Туле по-другому). Им нужна заявка от УК, а УК её сами понимаете, не будет делать...
Добавлено (03-Дек-2012, 09:53)
---------------------------------------------
И ещё. В ПП 491 буквально сказано следующее: получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.
О стоимости оказаннных услуг там нет и речи, равно как и об Актах выполнения. А т.к. услуга у нас - "Содержание и ремонт" - то вот УК и даст информацию о том, что она должна делать и якобы выполнила. Буквально "оказана услуга по содержанию и тек. ремонту". И всё.
|
| |
|
|
|
|
Домовой
|
Дата: Понедельник, 03-Дек-2012, 21:07 | Сообщение # 9
|
|
Активист
Группа: Проверенные
Сообщений: 46
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
|
Хороший топик ,проблема в судах ,волокита там страшная. |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 12:13 | Сообщение # 10
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Quote (vlkam)
...Почему Акты выполненных работ обязательны для УК и как их получить
Если в договоре управления присутствует, например, формулировка "в случае, если в течение месяцы не поступало никаких претензий по качеству уборки придомовой территории, все работы считаются выполненныеми в полном объеме", то никого не будут интересовать никакие акты.
Quote (vlkam)
Нужна ли Председателю СД доверенность для контроля УК, согласования работ и подписания актов
ИМХО: не нужна. Достаточно принять соотв. решение ОСС и внести соотв. пункт в договор. В крайнем случае, поскольку в ЖК не указано, доверенность от скольки собственников должен иметь председатель, чтобы подписывать акты, можно просто получить доверенности от членов совета.
Quote (vlkam)
Должны ли стоять в Акте выполненных работы суммы
Не должна. Все суммы должны стоять в принятых ОСС тарифах и сметах. Акт контролирует лишь надлежащее выполнение в оговоренном объёме давно осмеченных работ.
|
| |
|
|
|
|
vlkam
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 12:41 | Сообщение # 11
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Quote (dworkin)
Не должна. Все суммы должны стоять в принятых ОСС тарифах и сметах.
Я так понимаю, что Вы сторонник позиции "Есть тариф на содержание жилья и собственники не требуют детализации куда ушли деньги, а УК крутится на них как хочет но содержит дом в полном порядке"
Но к этому методу возникают вопросы : что если УК не содержит дом в полном порядке ? Например кровля требует обширного текущего ремонта. Если УК подтянуть в суд она наверняка скажет "а денег не было и нет" (с) и приложит смету по которой отремонтировано 70 кв.м. кровли за 80.000 рублей при том что следов ремонта не наблюдается (мой случай)
Иначе говоря, как при таком варианте заставить УК содержать дом в порядке и отмести аргумент "денег нет"
Сообщение отредактировал vlkam - Вторник, 04-Дек-2012, 12:59
|
| |
|
|
|
|
А1
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 13:04 | Сообщение # 12
|
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2649
Награды: 22
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Все слишком запутанно сейчас в законодательстве. Реформаторы сами запутались уже.
Поэтому реакция суда труднопредсказуема!
Так же как никто не ожидал от ВАС того решения в 2010 -ом, где сказано что все УК должна делать за плату.
Но сам размер платы зачастую не устанавливается должным образом, никто не смотрит в каком состоянии был дом, вообще рынка УО не сложилось. |
| |
|
|
|
|
AonMaster
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 13:26 | Сообщение # 13
|
|
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1138
Награды: 7
Репутация: 5
Статус: Offline
|
dworkin, Зачем же вносить данный пункт в договор, если он уже есть в ЖК?
А есть и точка зрения, что любой собственник, которому по ОСС даны такие полномочия подписывать эти акты приемки работ, может их подписывать и без должности ПСД... |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 13:26 | Сообщение # 14
|
|
Авторитетный управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 1211
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
Quote (vlkam)
...что если УК не содержит дом в полном порядке ?
То есть, не выполняет указанные в перечне работы. В этом случае НЕ подписывается акт о произведённых работах, а, при необходимости, подписывается акт о НЕвыполненных работах с требованием перерасчёта.
Quote (vlkam)
Иначе говоря, как при таком варианте заставить УК содержать дом в порядке и отмести аргумент "денег нет"
Я не понимаю, в чём проблема. Собственники на ОС на основании предоставленных УК актов осмотра (подписанных представителями собственников!) и дефектных ведомостей принимают решение о видах и объёмах ремонта, утверждают смету и тариф для финансирования этих работ. Если после всего этого оказывается, что денег нету - заявление в полицию, прокуратуру или суд.
|
| |
|
|
|
|
vlkam
|
Дата: Вторник, 04-Дек-2012, 14:09 | Сообщение # 15
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 129
Награды: 1
Репутация: 1
Статус: Offline
|
Quote (dworkin)
Я не понимаю, в чём проблема. Собственники на ОС на основании предоставленных УК актов осмотра (подписанных представителями собственников!) и дефектных ведомостей принимают решение о видах и объёмах ремонта
Вы имеете ввиду текущий или капитальный ремонт ?
Если текущий, то расходы на него невозможно запланировать. Прорвалась допустим труба - вот и дополнительный расход. А про капитальный/текущий за счет отдельной статьи собираемой с жителей речь и не идет, это отдельный разговор.
|
| |
|
|
