|
Заключение прямых договоров с провайдерами
|
|
dworkin
|
Дата: Среда, 07-Сен-2011, 11:26 | Сообщение # 76
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
УФНС не ответило на один из заданных мною в обращении вопросов: каков порядок налогообложения, если договор заключён ТСЖ от своего имени в интересах собственников и оплата перечисляется на счёт ТСЖ.
Хотя к теме это напрямую не относится, всё ж мне интересно: действительно ли в этом случае полученные от использования ОИ средства являются доходом ТСЖ от хозяйственной деятельности и, как связанные с обеспечением уставной деятельности товарищества, налогом не облагаются?
И, стало быть, и у самих собственников отсутствует объект налогообложения? |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Четверг, 08-Сен-2011, 20:10 | Сообщение # 77
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Ещё вопрос по виду договора: аренда или пользование. Очевидно, в большинстве случаев это должен быть именно договор пользования, ибо нельзя сдать в аренду крышу или стену; но - если, кроме всего прочего, передаётся в пользование подвал или какое-то тех. помещение, то должен заключаться отдельный договор аренды или как? |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 19:38 | Сообщение # 78
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Тут невзначай обнаружилось, что вот Светлана имеет успешный опыт заключения прямых договоров с арендаторами и пользователями.
Надеюсь, как-нибудь она найдёт время и расскажет Форуму о своей работе во всех подробностях.  Я же пока позволю себе изложить вкратце:
1) Решением общего собрания Светлана наделяется полномочиями за заключение договоров и проч.
2) Тем же решением определено вознаграждение уполномоченному "за проведение указанных действий (заключение и расторжение договоров), а также за контролем выполнения нанимателями договорных условий, принятия мер к выселению нанимателей, не выполняющих условий договора или нарушающих действующее законодательство, в размере 10 % от стоимости аренды" (Протокол см. ниже)
3) Собственники выдали Светлане "коллективную" доверенность, в том числе на право "принимать решения о предоставлении в пользование объектов общего имущества Дома, с правом заключать договоры аренды, получать арендную плату , следить за выполнением нанимателями договорных условий, принимать меры к выселению нанимателей..." (Саму доверенность см. ниже)
4) Был получен кадастровый паспорт и зарегистрировано право собственности на ту часть ОИ (подвалы и т.п.), что планировалось сдавать в аренду; средства, необходимые для этих работ, были собраны с собственников. (Частично сей документ можно посмотреть ниже)
5) Светлана на основании решения ОСС и выданной доверенности заключила договоры.
6) Никаких договоров (поручения или агентского) между ней и собственниками нет.
7) Средства перечисляются на счёт физического лица; счёт-фактуры выставляются без заверения оных печатью - лишь с подписью Светланы и приложением ксерокопии паспорта.
8) С поступивших на её счёт средств, Светлана уплачивает НДФЛ 13%
9) Насколько я понял, (Светлана, поправьте, если что) из поступивших на счёт денег Светлана удерживает 10% в счёт своего вознаграждения, и с этих средств ещё раз уплачивает НДФЛ.
10) Средства расходуются в соотв. с решением ОСС, и ему же предоставляется отчёт о расходовании.
Такая вот схема; реально работает. Насколько я понял, у налоговой вопросов нет. Хотелось бы услышать мнения на сей счёт; особенно - членов рабочей группы.
Документы по теме - в следующих четырёх сообщениях.
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 19:42 | Сообщение # 79
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Прикрепления: 3383057.jpg(154Kb) · 6902378.jpg(181Kb) · 4618276.jpg(179Kb) · 2850571.jpg(208Kb) · 1272074.jpg(221Kb)
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 19:44 | Сообщение # 80
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Прикрепления: 6724455.jpg(229Kb) · 6883607.jpg(126Kb)
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 19:46 | Сообщение # 81
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Прикрепления: 1982469.jpg(293Kb) · 7806648.jpg(139Kb)
|
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 19:50 | Сообщение # 82
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Прикрепления: 7295606.jpg(193Kb) · 4355395.jpg(110Kb) · 6518602.jpg(87Kb)
|
| |
|
|
|
|
кедровка
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 21:56 | Сообщение # 83
|
|
Опытный управдом
Группа: Модераторы
Сообщений: 559
Награды: 21
Репутация: 0
Статус: Offline
|
Бесценный опыт!  Может помочь очень многим.
Чего же Светлана отмалчивалась когда мы темой занимались - "велосипед изобретали"? ...
причем довольно безуспешно 
|
| |
|
|
|
|
А1
|
Дата: Воскресенье, 09-Окт-2011, 21:58 | Сообщение # 84
|
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2414
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
особенно мне нравится прецедент по регистрации права собственности на общее имущество МКД. |
| |
|
|
|
|
gor
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 02:02 | Сообщение # 85
|
|
Опытный управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 581
Награды: 16
Репутация: 8
Статус: Offline
|
Если можно, подробнее пожалуйста о регистрации права собственности (от "А" до "Я"): 1) Что Вы включили в перечень ОИ конкретно для регистрации ? 2) Порядок (алгоритм) предпринятых действий (до получения свид. о регистр.) ? 3) Кто конкретно указан в свидетельстве о регистрации в качестве собственника ? |
| |
|
|
|
|
А1
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 08:19 | Сообщение # 86
|
|
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2414
Награды: 19
Репутация: 6
Статус: Offline
|
gor, обычно отдельного свидетельства не выдается.
Сведения об общей долевой собственности вписываются в свидетельство на квартиру. |
| |
|
|
|
|
Тиара
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 10:06 | Сообщение # 87
|
Продвинутый управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 351
Награды: 2
Репутация: 2
Статус: Offline
|
Нужно уточнить, что сама Светлана - помощник депутата (с соответствующим документом), а в оформлении схемы - чувствуется рука хорошего специалиста (юриста).
Но это не мешает воспользоваться интересным опытом. |
| |
|
|
|
|
dworkin
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 11:43 | Сообщение # 88
|
|
Настоящий управдом
Группа: Супермодератор
Сообщений: 954
Награды: 16
Репутация: 5
Статус: Offline
|
Ну... я не считаю эту схему безупречной. К примеру, меня настораживает отсутствие договора между собственниками и уполномоченным лицом, тогда как по всем признакам должен быть агентский договор. Случись какая-то непонятка - как они будут разбираться меж собой?
Меня особо интересовал вопрос о том, как выставляются счета при отсутствии юр. лица. От Светланы пользователи печати на счёт-фактуре не требуют; но, в её случае, все они весьма заинтересованы в праве пользования (магистральные коммуникации). Боюсь, что во многих домах и с другими пользователями такая фишка не прокатит. |
| |
|
|
|
|
Тиара
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 13:17 | Сообщение # 89
|
|
Продвинутый управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 351
Награды: 2
Репутация: 2
Статус: Offline
|
Думаю, это только начало разрабатывания схем такого рода. Дальше будет совершенствование и отработка методики. Заинтересованные люди найдутся.
А меня радует подключение к проблеме управления домом должностных лиц. Учитывая их более широкие возможности (в том числе квалифицированных консультаций), будут созданы работающие на практике методики.
Интересно, как реагируют на активность жителей этого дома лица, ранее получавшие прибыль с их нежилых помещений? От Светланы прозвучало, что они, готовя это пакет документов, готовились к войне (то есть - к суду) Вот там-то и выяснится степень безупречности этой схемы, ее слабые моменты.
Война консолидирует. На данном этапе разбираться меж собой они не будут.
Добавлено (10-Окт-2011, 13:17)
---------------------------------------------
А что касается пользователей - их интересует возможность использовать имущество этого дома, а не печати и подписи. В случае магистральных коммуникаций договора будут заключать даже если не будет не только печати, но и вместо подписи будет стоять просто крестик (это их сиреневая мечта - на другой стороне никого нет): "Делаю - что хочу".
|
| |
|
|
|
|
Светлана
|
Дата: Понедельник, 10-Окт-2011, 13:31 | Сообщение # 90
|
|
Начинающий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 99
Награды: 6
Репутация: 2
Статус: Offline
|
Решение собрание (ОСС) и Доверенность
обязательно прошиваются; на последнем листе заклеивается и ставится печать и подпись УК или ЖЭУ.
Доверенность подписывается той структурой, где есть паспортный стол, у нас он в ЖЭУ, а Протокол собрания УК (у нас ГУП ЖК ННЦ СО РАН).
Эти печати и прошивание документов обязательны!!! На арендаторов они производят большое впечатление.
Регистрация общего имущества (пока схематично):
1. Решение собрания собственников:
1.1. Регистрация общего имущества (того, которое сдаем в аренду), по земельному участку границы пользования.
1.2. Делегирование полномочий конкретному собственнику (хотя сейчас за регистрацией права собственности может обратиться любой собственник без решения собрания).
1.3. Сбор денег на регистрацию (мы по 500 рублей собирали).
2. Оформление кадастрового паспорта на общее имущество.
В ОГУП «Техцентр НСО» (БТИ) меня попросили сделать доверенность от собственников (мы сделали одну доверенность и на аренду, и на регистрацию) и написать заявление. Хотя, думается, можно попробовать и без доверенности.
Стоимость кадастрового паспорта на 600 м2 общего имущества - около 6000 рублей при наличии свежего технического паспорта здания; при его отсутствии вначале делается Технический паспорт (около 12000 руб. за 600 м2) - только тех помещений, которые хотите регистрировать, а затем, на его основе, кадастровый паспорт.
Рекомендую обращаться именно ОГУП «Техцентр НСО», они работают оперативно. Хотя, если техпаспорт дома у Вас был сделан в городском БТИ, то тогда дешевле к ним.
3. Регистрация права собственности (в Росреестре).
3.1.Необходимые документы:
1. Кадастровый паспорт на общее имущество.
2. Плата за регистрацию 300 рублей (200 +100).
3. Свидетельство регистрации права собственности на жилое помещение.
4. Договор о приватизации на это помещение.
5. Паспорт.
3.2. Мне заменили Свидетельство регистрации права собственности на жилое помещение; там добавили долю в общем имуществе здания.
Пока все собственники не стали менять Свидетельства, так как мы сейчас пытаемся зарегистрировать земельный участок. Но, это уже другая история...
Весь процесс с регистрацией я начала потому, что в Академгородке был прецедент в подвальных битвах, когда арендатор перестал платить за аренду и выиграл у УК (ГУП ЖКХ ННЦ СО РАН) два Арбитражных суда на основе:
1.Отсутствия регистрации общего имущества у собственников.
2. Ничтожного договора аренды (УК заключала от своего имени с арендатором договор аренды).
Это арендатор (ул. Академическая 19, арендатор Колесникова) вот уже 2 года не платит ни за коммуналку, ни за аренду.
Наши арендаторы нам грозили тем, же.
Мы готовились к судебному процессу, поэтому делали все (в том числе проводили собрание (ОСС)) очень тщательно…
Пишите, подскажу, чем смогу. Могу поделиться опытом по составлению Договоров аренды, размещения оборудования и рекламных конструкций.
Вот так мы прошивали доверенность и протокол:
В прилагаемом файле *.doc - Заявление в БТИ на оформление кадастрового паспорта на ОИ МКД
Прикрепления: 7054553.jpg(41Kb) · BTI_18.05.2011.doc(32Kb)
|
| |
|
|
