Суббота, 18-Ноя-2017, 10:44 | Приветствуем Вас Гость | Вступить в Клуб Управдом! | Вход


Цикл "Управдом"

Главная » Публикации » Цикл "Управдом"

Как сменить управляющую компанию

Инструкция по применению


Что делать, если управляющая компания только собирает деньги и не работает? Как заставить ее должным образом исполнять свои обязанности? Такие вопросы сегодня слышны все чаще. Но стоит ли пытаться чего-то добиваться, стучась о стену непонимания? Не проще ли разрешить проблему раз и навсегда? Нерадивых жилищников нужно гнать поганой метлой! С недавних пор процедура смены управления в многоэтажках регламентирована жестче. Итак, как сменить УК?

1
Самые важные вопросы необходимо разрешить в самом начале пути. Что будет с домом дальше? Стоит ли перейти в другую управляющую организацию или сменить форму управления на ТСЖ? От ответов будут зависеть многие дальнейшие действия.

В случае, если дом выбирает новую УК, необходимо ее найти! Совет дома и его председатель словами закона должны вступить в переговоры: обратиться в фирмы и выяснить, на каких условиях они готовы принять ваше жилье в обслуживание.




В новых УК необходимо получить проекты договоров управления. Кстати, теперь Постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания ОИ, и он гораздо шире принятого в компаниях Новосибирска. Поэтому не исключено, что из-за этого обстоятельства услуги новой УК окажутся дороже, чем в прежней.
Неплохо было бы посмотреть, как фирма обслуживает уже имеющийся жилой фонд и как строится взаимодействие с советами домов.
Есть и другой вариант – создание товарищества собственников жилья. Организации, которая будет самостоятельно обеспечивать обслуживание дома. Для этого пути нужно разработать устав, штатное расписание, определить примерные сметы доходов и расходов ТСЖ.

2
Скрупулезность и точное исполнение буквы закона. Так можно охарактеризовать второй этап процедуры смены УК – проведение соответствующего общего собрания.
Как правило, именно на этом этапе люди чаще всего делают ошибки, которые потом позволяют затянуть процесс передачи управления домом или же полностью его остановить. Поэтому здесь важно выверять каждый шаг!

Как УК чаще всего противодействуют жильцам при расторжении договора

-Нередко прежняя УК продолжает рассылать квитанции от своего лица. Таким образом, часть жильцов оплачивает услуги одной компании, часть - другой, внося в ситуацию еще большее неразбериху.
-Старая управляющая компания находит жильцов, недовольных произошедшим, и от их лица подает исковое заявление в суд о признании решения собрания недействительным. Пока идет разбирательство, новая УК, как правило, не может приступить к работе.
Требования Жилищного кодекса к проведению общего собрания чрезвычайно подробно изложены в 44-48 статьях этого документа. Не забывайте, любое отступление от них может привести к тому, что все усилия пойдут прахом!
Известить жителей о проведении схода желательно под роспись. Необходимо грамотно сформулировать повестку дня и вопросы для голосования. Обязательно следует включить пункт о расторжении договора со старой управляющей компанией, часто про это просто забывают. Собрание также должно определить, кто именно направит уведомление о расторжении договора в прежнюю УК.
Здесь же нужно утвердить текст договора управления – в случае выбора новой УК или устав – для создания ТСЖ.


3
Мало принять решение об изгнании управляющей компании. Необходимо его еще и реализовать! Для этого избранный собранием представитель собственников рассылает уведомления. В числе обязательных адресатов не только прежняя управляющая компания, но также государственная жилищная инспекция, муниципальная жилищная инспекция. К уведомлению, которое должно содержать наименование организации, выбранной для управления домом, и ее адрес, нужно приложить копию протокола с решениями.
Нередко прежняя управляющая компания начинает доказывать, что решение жильцов незаконно, ведь она исправно исполняла все условия договора! А раз так, то права расторгнуть его у владельцев квартир нет. Но все это лишь страшилки. По мнению судебной власти, жилищное законодательство позволяет жильцам В ЛЮБОЙ МОМЕНТ прекратить все свои отношения с УК. И никаких ограничений в ЖК на это не существует.
Жителям, создающим ТСЖ, нужно пройти важную процедуру регистрации товарищества. Обратите внимание, согласно статье 136 ЖК РФ протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений!

Не менять УК – менять договор

Если к расторжению договора общественность многоэтажки еще не готова, стоит попытаться изменить уже действующий договор с УК. Дело в том, что утвержденные правительством минимальные требования по набору услуг обратной силы не имеют. То есть эти правила на договоры управления, заключенные до мая 2013 года, не распространяются.
Как перезаключить договор управления
1. истребовать для подписания в управляющей организации договор управления;
2. изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ и Постановлением Правительства № 290 от 3 апреля 2013 года;
3. составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации;
4. при необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора;
5. вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления;
6. утвердить на общем собрании основные положения договора управления и предложить владельцам квартир подписать договор;
7. если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.
Председатель совета дома, выбравшего новую УК, подписывает с ней договор управления. Также это вправе сделать все жители дома.

4
На рассмотрение уведомления о расторжении договора со старой управляющей компанией отпущена всего неделя. По истечении этого короткого срока она должна проинформировать, когда же состоится передача документов. Новая управляющая организация также вправе получить все сведения о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме и лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров.
Передача технической документации на многоэтажку осуществляется по акту. Если какие-то документы были утеряны, прежняя УК обязана в трехмесячный срок их восстановить.
Процесс смены управляющей компании не быстрый, с учетом срока проведения собрания он растягивается примерно на полгода. И об этом тоже нужно сразу предупредить своих соседей. Безусловно, юридических дыр в законодательстве сегодня столько, что процесс легко затянуть. Но побеждает тот, кто лучше освоил тончайшие нюансы закона. Проявите упорство, и все получится! Наши дома – это в первую очередь наша ответственность.


А вы хотели бы сменить свою управляющую компанию? Довольны ли вы работой жилищников? Соответствует ли качество их услуг своей цене? Задумываетесь ли вы сменить свою УК? Обсуждаем материал в комментариях...
Расскажите друзьям в соцсетях:  Другие материалы по этой теме:
нажмите на кнопку социальной сети,
где есть ваша страничка,
следуйте подсказкам системы.
Ссылка на материал появится на вашей странице.




Нравится
Комментарии (Всего: 19)1 2 »
1    ежик   (01-Сен-2013 09:55)
Да, сегодня сменить управляющую компанию архи хлопотно.  Но сложно не по процедуре, а по тому что этому тормозят иногда сами собственники, т.к. ук всячески их уговаривает, иногда просто покупает, обещает манну небесную и некоторые идут на поводу.  Убедить жителей, которые даже не интересуются, как трудно работать с  недобросовестными ук, как вообще ведёт работу компания, это самое главное при смене управляющей компании.   На нашем микрорайоне  чаша терпения у собственников уже начинаем давать течь, но тем не менее есть ещё люди, которые всеми силами держаться за старую ук.  Но самое приятное, потихоньку начинается  процесс понимания, что так больше нельзя, платим денежки, а нормальных услуг не получаем.

+1   Спам
2    litera   (01-Сен-2013 19:48)
Инструкция, конечно, полезная в теории, но почти бесполезная на практике. Огромная просьба, если возможно, написать хорошую исследовательскую статью на примере конкретных домов, которые приняли такое решение, как его реализовали, через что прошли, какие ошибки сделали, что не учли и чем всё это закончилось. Думаю, что это было бы очень поучительно для многих. Как пример, можно взять несколько нашумевших за последние годы историй, например там, где жители прошли и митинги и красные флаги и суды и к чему в итоге пришли. Просто расскажите людям как это было на самом деле от начала до конца. Очень интересное чтиво получится. Потому что очень много везде пишут, что вот так оказывается просто, решили собственники и сменили УК, а как всё происходит на самом деле?

3    mumpster   (01-Сен-2013 21:47)
Сменить договор в случае с Регионом - не работает.

4    ежик   (02-Сен-2013 11:14)
А с ним ни что не работает.  Руководитель должен быть мудрым и гипким, а этого у руководителей Региона нет.

5    Get   (02-Сен-2013 14:02)
Я пытался сменить УК, заключили договор с новой УК, но старая УК не подписывает акт  приёма-передачи дома, а без этого акта новая УК не может открыть счёт в ОРС и следовательно не может собирать деньги с жителей за свои услуги. Где только не был, отправляют все в суд, но судится нет времени. Вот так просто у нас можно сменить управляющую компанию...

6    Candid   (02-Сен-2013 17:46)
А как быть с долгами за 1.КУ перед РСО  и 2."Сод-е и ремонт" УК? Скидываться или есть другой способ?

7    trjams   (03-Сен-2013 00:07)
По поводу "любого момента" для изменения или расторжения договора управления сообщается в ч.3 ст.161 ЖК РФ, но:

ч.6, ч.8, ч.8.2 ст.162 ЖК РФ
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

(большинство МКД имеют обязательства по договорам сроком на 5 лет, а предупредить о расторжении договора, обычно, нужно за 3 месяца до окончания срока договора)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

(т.е. Гражданским кодексом РФ)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке ВПРАВЕ отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, ЕСЛИ управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(невыполнение условий договора должно быть подтверждено актами, иначе УК может сослаться на свои акты, в которых будет указано, что УК, все или почти все исполняет, а правом подписания актов, в том числе о неисполнении договора, обычно, обладает председатель, действующий на основании доверенности, выданной ему собственниками, которую, чаще всего, заверяет УК;
вот по поводу "УК - просто пугает": если в суде нечем будет доказать свою правоту, я имею в виду - акты, то судебные издержки будет оплачивать проигравшая сторона;
а еще, невыполнение и ненадлежащее исполнение - понятия разные)

ч.2 ст. 452 ГК РФ
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Конечно, по согласию сторон, договор можно расторгнуть в любой момент, но на мой взгляд, либо УК выдвинет невыгодные условия для выгодного ей МКД (а далее акты и суд), либо это будет какой-нибудь аварийный деревянный дом, после расставания с которым, УК по 3 пары обуви сотрет, танцуя от радости, что избавилась от обузы.))

Жаль, что в статье нет ссылки на толкование судебной властью норм, касающихся "любого момента". Было бы не менее любопытно почитать, чем решение ФАС по делу ТСЖ "Герцена, 10".

8    Мэри   (03-Сен-2013 11:36)
Все это пустая болтавня о смене УК. Кому принадлежать УК - чиновникам, они и принимают под себя законы и выполнять их или не выполнять, тоже решают они. Наводить порядок в ЖКХ чиновникам невыгодно, это для них золотое дно.  Наш дом расторг договор с УК "МКС-Новосибирск" 31.12.11г., закончился срок договора, который был заключен на 5 лет. Провели собрание, уведомили УК, вообщем выполнили все мероприятия в соответствии с ЖК РФ. Но МКС плевать хотела на ЖК РФ и наше желание перейти в другую УК. Как нам сказал господин Краснов А.А. - зам.директора, у них указание, не выпускать ни один дом, что они и делают. Прокуратура не желает видеть нарушение п.10, ст.162 ЖК РФ, о том, что УК ОБЯЗАНА в течение 30 дней передать документацию во вновь выбранную УК. Надзорные органы, количество которых растет с каждым днем, вмешиваться не желают и предлагают обращаться  в суд. Вся проблема в том, что у нас неправовое государство!

9    litera   (03-Сен-2013 14:03)
Мэри, вы всё точно описали. Так и происходит на самом деле. Вместо таких жизнеутверждающих статей, как написали в "Соседях" и других газетах и форумах, надо лучше писать статьи о жителях домов, которые решились на этот шаг и через что им пришлось пройти и как всё на самом деле происходит. Это будет полезнее для людей.

10    trjams   (04-Сен-2013 10:13)
litera, не соглашусь с Вами.

В каждом доме, как и в каждой семье, где поднимается вопрос развода, ситуации складываются очень по-разному: кто-то - мирится, кто-то - разводится по согласию обоюдному, а кто-то - мебель пополам пилит или ложки делит через суд.

Не пойму, как Вашему разводу смогут помочь истории о чужих разводах? А вот знание законов очень выручает и помогает развестись, если уж так сложилось, с минимальным уроном для каждой из сторон.

Поэтому, статьи нужны разные, в том числе и такие инструкции.

Да, УК - предприниматели, они привыкли предпринимать меры, бороться за возможность хорошо зарабатывать. Тянут время, не отдают документы, рискуя "заработать" штраф, оспаривают решения собственников, но выиграть могут больше, и если собственники сдаются, то УК - выигрывает.

Вот двое уже написали, что в суд не пошли, а почему, если все документы оформлены правильно и большинство жителей - за? Если речь об оплате - тоже не понимаю, ведь когда собрание проводили, должны были предусмотреть и обсудить оплату юристу. И с юристом можно договориться об оплате по результату: выиграли дело - оплатили услуги, проиграли - юристу, тоже не повезло.

А инструкция - полезная, если все по уму делать! )

1-10 11-19
Добавьте ваш комментарий:
Имя *:
Email:
Код *:
Категория: Цикл "Управдом" | Добавил: А1 (01-Сен-2013) |
Автор материала: Артем Демченко |
Просмотров: 10440 | Комментарии: 19 | Теги: ТСЖ, жилищный кодекс, управляющая компания, собрание собственников жилья, товарищество собственников жилья, смена УК

Вверх