Четверг, 23-Ноя-2017, 04:14 | Приветствуем Вас Гость | Вступить в Клуб Управдом! | Вход


Как строилось НУ МКД - Форум

[ Новые сообщения · Участники ·
Правила форума · Поиск · RSS ]

Страница 1 из 212»
Модератор форума: dworkin, praktik, lib 
Форум » Основной форум » Управление МКД » Как строилось НУ МКД (опыт непосредственного управления многоквартирным домом)
Как строилось НУ МКД
gorДата: Четверг, 14-Апр-2011, 04:23 | Сообщение # 1
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
Если что-то не так, шибко не пинайте и не обижайтесь. Я обещал рассказать, как организовывал НУ у себя в доме. Предлагаю сначала все рассказать, а потом, если будут вопросы - отвечу (в свободное время, поэтому за периодические свои исчезновения прошу извинение заранее).
Quote (praktik)
любой положительный опыт в этой области

Положительный или отрицательный – пусть рассудит время и практический результат. Кому интересно, пусть почитает и может быть что-то возьмет на вооружение, кому не интересно – можно не читать.
Когда остро стал вопрос с управлением дома «Что делать ?», я поднял имеющиеся Законы, положения и НПА и попытался сделать анализ. Из 3-х форм управления, допускающих ЖК, осталось две: 1) ТСЖ и 2) НУ
Имеем:
ТСЖ «ПЛЮСЫ» – 1)сами управляем, 2)возможность участия в гос программе;
«МИНУСЫ» - 1)однозначное увеличение финансовых издержек на содержание аппарата
( как минимум председатель + бухгалтер и, вытекающие отсюда, налоги),
2) положения НПА, обязывающие ТСЖ и УК выступать ОБЯЗАТЕЛЬНО в
роли исполнителя КУ, а следовательно, при полном выполнении
нормдоков, эти субъекты сразу становятся заложниками в вопросах
неплатежей, поскольку неплатежи всегда будут присутствовать по
различным причинам, а значит всегда будет слабое место, на которое можно
будет в случае чего надавить.
НУ «ПЛЮСЫ» - 1) сами управляем; 2) прямые договора с РСО – по платежам каждый отвечает
сам за себя;
«МИНУСЫ» - 1) нужен конкретный человек из числа жильцов, который должен на постоянной
основе заниматься домом; 2) доступ к гос программе закрыт (считаю
противоправно)
Учитывая, что в сложившейся ситуации средства гос программы для нас в любом случае недосигаемы (дальнейшее развитие событий это подтвердило окончательно), пришел к выводу о необходимости перехода на НУ. Своими соображениями и выводами поделился с такими же неравнодушными соседями по подъезду, которые согласились с выводом и задались вопросом «А что это такое и как это все будет выглядеть практически ?» Чтобы НУ не вылилось в полнейшую анархию и разруху предложил следующий вариант:
1) Выбираем форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ;
2) Для недопущения анархии и бардака определяем и утверждаем Правила непосредственного управления домом ;
3) В соответствии с положением НУ по индивидуальным платежам отвечает каждый сам за себя, за состояние ОДИ отвечает один человек – Домоуправ, который может действовать самостоятельно в рамках, определенных ОСС, но не более того.
4) Домоуправ функционирует на возмездной, то есть платной основе, для начала как минимум определяем ему содержание в размере п.1 сметы УК (управление жилым фондом) 1р.50к. с кв. метра жилья (дом 2901,6 м.кв.).
5) Домоуправ открывает счет, на который все жильцы дома по квитанциям, предоставляемым Домоуправом, ежемесячно производят оплату «ремонт и содержание жилья».
6) Определяем решением ОСС величину сбора «ремонт и содержание жилья» с конкретным назначением цели собираемых средств.

Добавлено (14-Апр-2011, 04:22)
---------------------------------------------
(Продолжение)
В Правилах в обязательном порядке прописываем обязанность домоуправа как минимум один подробный годовой отчет, при этом обязанность домоуправа в обязательном порядке по требованию любого жильца предоставить любую информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности по любому вопросу.
Все свои мысли по данному вопросу, а так же проект Правил распечатал и в качестве информационного листа разложил всем по почтовым ящикам, известив также о намечающемся заочном голосовании. Где-то через неделю все это обсудили еще раз с небольшим количеством жильцов (время поджимало, до 1-го марта оставалось совсем ничего), далее, руководствуясь ЖК РФ, с соблюдением требований к заочному голосованию, провел соответствующие подготовительные мероприятия. Распечатал лист голосования и Правила в чистовом варианте и каждому собственнику под роспись раздал их. Ведомость доведения Правил была напечатана на обратной стороне Правил, таким образом я получал подтверждение от каждого об его информированности о проведении голосования и об ознакомлении с Правилами.
Лист голосования содержал следующие вопросы:
1. Выбор непосредственного управления домом.
2. Утверждение Правил непосредственного управления.
3. Утверждение сметы и тарифа на содержание и ремонт.
4. Выбор домоуправа.
5. Наделение полномочий домоуправа в соответствии с п.3 ст.164 ЖК РФ.
6. Выборы домового комитета.
Поскольку я дал небольшой промах, не включив в лист вопрос по счетной комиссии, то в дальнейшем этот вопрос решил через подписание протокола членами домового комитета.
Еще на ранней стадии обсуждения по высказываниям соседей я понял, что, скорее всего, буду утвержден на должности домоуправа, поэтому вплотную и занялся всеми этими вопросами.
Сам лично потом собрал листы голосования и по ним подготовил протокол голосования. Каждому выбранному члену домового комитета предъявил листы голосования, который после ознакомления подписывал протокол в 3-х экземплярах: 1 – остался у меня, 2-ой – вместе с экземпляром Правил и сметы сдал в администрацию МО, 3 – отнес в УК

Добавлено (14-Апр-2011, 04:23)
---------------------------------------------
Продолжение в следующий раз.

 
кедровкаДата: Четверг, 14-Апр-2011, 08:01 | Сообщение # 2
Опытный управдом
Группа: Модераторы
Сообщений: 557
Награды: 21
Репутация: 0
Статус: Offline
Дружный дом + Вы ( respect ) = Успех безнадежного дела!
Белой завистью завидую smile


Сообщение отредактировал кедровка - Четверг, 14-Апр-2011, 08:02
 
sparkalexДата: Четверг, 14-Апр-2011, 08:53 | Сообщение # 3
Интересующийся
Группа: Проверенные
Сообщений: 13
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
А теперь вы будете доказывать своё право ,на это .

Враг для недобросовестной УК.
 
КонструкторДата: Четверг, 14-Апр-2011, 21:27 | Сообщение # 4
Группа: Гости





gor, Вам повезло -у вас маленький дом и маленький город,у людей другой менталитет. А способ проведения собрания самый верный. Когда возникает необходимость(например ,спасение денег капитального ремонта от УК) заочного голосования,обхожу все квартиры сама ,и объясняю суть.Но дом в два раза больше.
 
gorДата: Пятница, 15-Апр-2011, 01:53 | Сообщение # 5
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
Quote (кедровка)
Дружный дом

Из 45 квартир 26 – приватизированные, а остальные по найму. Из приватизированных 10 – активных, 9 – по принципу : «Мы тебе доверяем, говори что делать», а остальные в общем-то не против, но с огромной настороженностью. Квартиры по найму тоже принимали участие в голосовании, а вернее не в голосовании, а в выражении своего мнения. Листы их голосования я предоставил администрации МО и на их основании они заполняли свой лист, который подписывал глава администрации и заверял печатью администрации.

Quote (sparkalex)
А теперь вы будете доказывать своё право ,на это .

Извините, никому и ничего я не собирался и не собираюсь доказывать. Цель прекратить бардак и оплату денег в никуда, остановить дальнейшее разрушение общедомового хозяйства – инженерных коммуникаций.

РЕШЕНИЕ ВОПРОСА С ОПЛАТОЙ.
При проработке вопроса оплаты, основная цель была - максимальная прозрачность всей финансовой деятельности. Вариант самостоятельного сбора по ведомости посчитал не до конца прозрачным да и ходить собирать «милостыню» по квартирам меня не устраивало. Если просто открыть счет как обычный физик, то можно нарваться на неприятность со стороны налоговой, доказывай потом кто есть что. В результате пришел к следующему варианту. С целью домоуправства и самостоятельного обслуживания электричества, тепла и воды регистрирую ИП с ОКВЭД-ами 70.32.1 – управление эксплуатацией жилого фонда; 70.32.2 – управление эксплуатацией нежилого фонда и рядом других, допускающих соответствующие работы по обслуживанию и содержанию (при регистрации допускается заявлять на одном листе до 10 ОКВЭД). Данное ИП регистрирую на упрощенку УСН 15%. Открываю счет, который и указываю в индивидуальных квитанциях по сбору «ремонт и содержание». Таким образом принимаю следующий механизм: в конце каждого месяца печатаю квитанции с указанием счета ИП жильцам и раскладываю в почтовые ящики, жильцы оплачивают ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ БАНК, комиссия по договоренности с домовым комитетом с жильцов не берется, а берется со счета по договору, который я заключил с банком (1,5%). Банк, собирает средства, ведет счет и передает мне извещения, по которым я контролирую состояние данного счета. Поскольку счет по существу является транзитным (целевым по назначению), то есть не определяет именно мои доходы как ИП, то все движения по этому счету я веду по отдельному журналу, назвав его Книга учета движения денежных средств по счету. Поскольку наличие денежных средств на счете не является моей прибылью или доходом, то и налога с данных средств я не оплачиваю. Для хозяйственной деятельности со счета я снимаю деньги налом по чековой книжке, которые сразу же фиксирую в ИП-шной книге КУДИР. Если деньги пошли чисто мне за работу, то соответственно с этих денег 1 раз в квартал 15% перевожу в налоговую, если часть пошла на хоз нужды, указываю в книге КУДИР назначение расхода и подтверждающие документы и, таким образом, минусую из налогооблагаемой базы. Получилась система, при которой легко проследить все движение денег, исключив какое-либо манипулирование или неправомерное использование. ИП и открытый счет внесли дополнительные затраты
1) Банковские расходы - 1,5%(комиссия за прием) + 1% (комиссия за обналичивание) + 300руб.(ведение счета) ;
2) Расходы обусловленные образованием ИП - в налоговую 15%(от доход минус расход), в пенсионный суммарно (ПФ+ФФОМС+ТФОМС) 1346 руб – ежемесячно, независимо от величины полученных средств фактически.
Да, ИП вызвало дополнительную финансовую нагрузку, но, спокоен я, поскольку любая кляуза и любая сплетня легко проверяется, спокойны жильцы – ИП по своим долгам отвечает своим личным имуществом, в случае неадекватного поведения домоуправа есть рычаги контроля и воздействия на него (в данном случае на меня) да к тому же накладные расходы ниже чем в варианте с ТСЖ.. Поскольку весь этот механизм не ощутимый каждым жильцом практически, в качестве дополнительного рычага контроля за действиями домоуправа (то есть в данном случае меня), домоуправ (я) заключил с каждым жильцом отдельно дополнительно агентский договор, где прописаны права и обязанности, в том числе и обязанности моей отчетности – жильцам дополнительная уверенность в понимании положения хозяина сдаваемых денег, а мне для налоговой дополнительное подтверждение (если возникнут какие-либо сомнения с их стороны по фактическому назначению открытого счета).
Расходы, связанные с банком оплачиваются за счет общих средств, а расходы, связанные с ИП за счет домоуправских, официально – за счет ежемесячного агентского вознаграждения.
(Дальнейший механизм функционирования НУ изложу следующий раз).

 
ГостьДата: Пятница, 22-Апр-2011, 08:36 | Сообщение # 6
Группа: Гости





В принципе все правильно ,но как покажет практика ,мой дом к сожалению в 10 раз больше 19.849 м. кв.
 
gorДата: Пятница, 22-Апр-2011, 23:51 | Сообщение # 7
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
Quote (Гость)
дом к сожалению в 10 раз больше 19.849 м. кв.

Значит больше будет затрата сил и здоровья у Вас, но в любом случае выбор в конечном результате за вами. С такими размерами дома, думаю такую кормушку (в ихнем понимании) Вам так просто не отдадут.
 
gorДата: Вторник, 16-Авг-2011, 12:50 | Сообщение # 8
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
С выходом поправок ЖК для нашего дома возникла большая проблема поскольку мы на непосредственном и нам теперь опять предстоит решать или то что сделали опять отдать на разграбление и на развал в УК, или под напором государственного кнута - в ТСЖ.


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"
 
libДата: Вторник, 16-Авг-2011, 12:56 | Сообщение # 9
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Создайте свою управляшку на один дом из тех же людей, которые Вас обслуживают. Способ НУ останется, договора прямые населения с ресурсниками останутся, управляшка будет подрядной организацией, удорожание возникнет только на обслуживание юр.лица это расчетный счет и бухгалтер. На мой взгляд, это меньшее зло, чем создавать ТСЖ или сдаваться "профессиональной" УК. Я свой бывший дом склонял к НУ, но законодатели подкузьмили.


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
GorДата: Вторник, 16-Авг-2011, 13:09 | Сообщение # 10
Группа: Гости





Quote (lib)
создайте свою управляшку на один дом

Такой план как раз сейчас и просчитываю, вот только без юр. лица. Вы ПОЧТИ описали тот вариант, к которому я склоняюсь, вот только без юр. лица, а расчетный счет у меня и сейчас существует, так что в этом плане дополнительных затрат не будет, но больше рискую я, а не собственники дома.


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"
 
libДата: Вторник, 16-Авг-2011, 13:15 | Сообщение # 11
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Конечно можно привлечь ИП, мы просто сразу не стали этот вариант продумывать, так как ИП рискует собой полностью и всецело smile . Либо в роли ИП нужна надежная бабушка "божий одуванчик" без имущества smile


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
GorДата: Вторник, 16-Авг-2011, 13:53 | Сообщение # 12
Группа: Гости





Quote (lib)
Конечно можно привлечь ИП

вот сейчас я домоуправствую как раз через ИП, но без договоров на управление (через агентские и по решению ОСС). А теперь обязательно заключение договора на управление, вот и чешу затылок и просчитываю заново все варианты.


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"
 
libДата: Вторник, 16-Авг-2011, 14:14 | Сообщение # 13
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (Gor)
А теперь обязательно заключение договора на управление

Нет. Ну что же все так новый ЖК читают невнимательно. У Вас должен быть договор по содержанию и ремонту общего имущества, это не равно договору управления. Смотрите ниже.
Quote (ФЗ-123)

29) в статье 164:
а) часть 1 после слов "управлении многоквартирным домом" дополнить словами ", количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать,";
б) дополнить частью 1-1 следующего содержания:
"1-1 . При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.";
в) дополнить частью 1-2 следующего содержания:
"1-2 . По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.";

Управление домом регулируется главой VIII ЖК. У Вас не может быть договора управления, поскольку собственники управляют сами непосредственно.


сообщение перенесено из темы про ТСЖ "Ушел председатель! Что делать?"


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
gorДата: Вторник, 16-Авг-2011, 21:34 | Сообщение # 14
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 884
Награды: 20
Репутация: 8
Статус: Offline
Quote (lib)
У Вас должен быть договор по содержанию и ремонту общего имущества, это не равно договору управления.
Это мы так с Вами понимаем, а для жильцов и администрации п.3 ст.164 - это Вы являетесь 3 в 1, а сверху еще и универсальный квалифицированный рабочий, отвечающий как за скрипучую и стучащую входную дверь, так и бракованные межпанельные швы. И потом, из своей практики уже убедился, что четкую грань и юридические ньюансы никого не интересуют, поэтому, как Вы верно отметили не тождественность данных понятий, фактически в обиходе смешались и я сам, понимая и подразумевая содержание и ремонт, говорю управление.
 
libДата: Вторник, 16-Авг-2011, 21:49 | Сообщение # 15
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (gor)
и я сам, понимая и подразумевая содержание и ремонт, говорю управление.

Главное, чтобы Вы подписали правильную формулировку smile Говорить можно много чего, слова к делу не пришьешь smile .


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
Форум » Основной форум » Управление МКД » Как строилось НУ МКД (опыт непосредственного управления многоквартирным домом)
Страница 1 из 212»
Поиск:


Вверх