Суббота, 25-Ноя-2017, 10:03 | Приветствуем Вас Гость | Вступить в Клуб Управдом! | Вход


ТСЖ в новостройке, практические вопросы переходного периода - Форум

[ Новые сообщения · Участники ·
Правила форума · Поиск · RSS ]

Страница 1 из 212»
Модератор форума: вовик, dworkin, lib 
Форум » Основной форум » ТСЖ Новосибирска » ТСЖ в новостройке, практические вопросы переходного периода (определение кворума собрания до и после сдачи дома)
ТСЖ в новостройке, практические вопросы переходного периода
March8Дата: Четверг, 08-Мар-2012, 13:25 | Сообщение # 1
Интересующийся
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
Выделено из темы Как правильно провести общее собрание собственников МКД - lib

Добрый день!
Женщин с Праздником!
На основе ст.37 и 48 ЖК РФ доля собственника и его голоса на общем собрании считают так:
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и рассчитывается по следующей формуле:
Д = Д (пом.)× S (пом.) / S (общ.), где:
Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Д (пом. ) – доля собственника в праве собственности на помещение;
S (пом.) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
S (общ.) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на Общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме и рассчитывается по следующей формуле:
К гол. = Д × Кобщ., где:
К гол. – количество голосов, которым обладает собственник;
Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
К общ. – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (принимается равным 100).


а что делать, если только 45% площадей помещений в новом доме имеет собственников (55% квартир еще не реализовано, право собственности на эти квартиры за застройщиком тоже не закреплено)? ТСЖ создано (застройщиком, еще в 2007 или 2008 году). Но получается, что ни одно собрание не имеет юр. силы, т.к. не возможно обеспечить кворум, то есть участие в собрании более 50% от общего числа голосов (по п. 3 ст. 45 ЖК)

как в этом случае управлять домом через ТСЖ?


Сообщение отредактировал March8 - Четверг, 08-Мар-2012, 13:42
 
А1Дата: Суббота, 10-Мар-2012, 13:16 | Сообщение # 2
Старейшина Клуба
Группа: Администраторы
Сообщений: 2649
Награды: 22
Репутация: 8
Статус: Offline
ЕСли в ТСЖ состоит менее 50% голосов собственников, то такое ТСЖ не имеет права существовать и обязано самоликвидироваться. Это требования Жилищного кодекса.

В вашем случае надо обратиться в Госжилинспекцию, которая проведет проверку, обнаружит, что в ТЖС <50% и выпишет предписание о необходимости ликвидации ТСЖ. Далее, в случае невыполнения предписаний, - подаст иск в суд о понуждении к ликвидации ТСЖ.

Все вопросы в вашем доме можно решать через органы местного самоуправления, которые ОБЯЗАНЫ проводит открытые конкурсы по выбору УК в случае, если собственники не принимают решения.
Одно не ясно - ваш дом сдан или нет?
Все вышеописанное действует для домов, которые сданы в эксплуатацию.


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42
 
libДата: Суббота, 10-Мар-2012, 16:21 | Сообщение # 3
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (А1)
В вашем случае надо обратиться в Госжилинспекцию, которая проведет проверку, обнаружит, что в ТЖС <50%

Здесь ситуация не столь однозначная. Вопрос автора в том, что брать за базу для отсчета этих процентов. Дело в том, что согласно статье 219 Гражданского Кодекса право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее горегистрации возникает с момента такой регистрации. Получается, дом сдан, а квартиры могут быть не все зарегистрированы, то есть их еще в природе нет. В этом случае они числятся "кирпичами и другими стройматериалами" у Застройщика. Здесь и возникает самое тонкое место -от какого поголовья считать процент для выяснения легитимности ТСЖ.

Я считаю, что на основании информации, которую дал автор вопроса, ответ вполне однозначный.

Quote (March8)
Но получается, что ни одно собрание не имеет юр. силы, т.к. не возможно обеспечить кворум, то есть участие в собрании более 50% от общего числа голосов (по п. 3 ст. 45 ЖК)

Ну почему же не имеет юридической силы? Надо считать кворум от имеющегося числа собственников. Это не совпадает с общей площадью дома, но ничего страшного я в этом не вижу. Остальных квартир, как самостоятельных объектов недвижимости просто нет в природе пока.
Можно, конечно, подстраховаться и по каждой такой квартире сделать запрос в ФРС (юстицию), цена вопроса 200 рублей/адрес . Ответ в таком случае будет:"информация на объект недвижимости по адресу не может быть предоставлена, поскольку в Росреестре записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на этот объект отсутствуют".


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
March8Дата: Суббота, 10-Мар-2012, 16:57 | Сообщение # 4
Интересующийся
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
Спасибо Вам за понимание, lib, вопрос, действительно именно в этом.
Quote (lib)
Надо считать кворум от имеющегося числа собственников

скажите ,а у Вас была такая практика? может быть, судебная?

и еще.. через Росреестр можно ли получить сведения об истории регистрации права собственности на объект (квартиру)? - с целью установить, совокупную площадь квартир, имевших собственников на определенную дату в прошлом?

Добавлено (10-Мар-2012, 16:57)
---------------------------------------------
А1, спасибо за внимание, дом сдан. Я буду очень признательна, если хоть на этом форуме смогу выбрать наиулушую линию для защиты интересов ТСЖ.

Я уже много всего читала: в и документах дела, и в правовых базах, и на форумах, вот что получается:

Застройщик (точнее аффилированные с ним лица), создавая ТСЖ, заложил в Устав непреодолимую норму о кворуме общего собрания членов ТСЖ («общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены товарищества, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов»)

Непреодолима эта норма в связи с тем , что в период 200х-20хх в доме более 50 % квартир оставалось нереализованными застройщиком (кстати, как видно из документов ,свое право на очередную квартиру застройщик регистрировал непосредственно перед продажей, где до этого «висела» квартира – не знаю). Разумеется, в члены ТСЖ застройщик не вступал, в ОСЧ ТСЖ не участвовал – как раз с целью не допустить кворума ОСЧ ТСЖ.

Вследствие этого все решения ОСЧ ТСЖ являются незаконными и могут быть оспорены. В том числе решения об избрании Правления и Председателя.

В период 200х-20хх застройщик не оплачивал квитанции ТСЖ по ЖКУ, вследствие чего образовалась задолженность перед поставщиками энергоресурсов, которая была взыскана с ТСЖ в судебном порядке.

Кроме того есть установленная решением суда задолженность ТСЖ перед застройщиком (основания – опустим, тоже – следствие хитрого расчета застройщика), но решение в законную силу еще не вступило (пара месяцев, думаю ,еще есть до этого момента)

И как единственное приятное событие – установленная решением суда (ИЛ лист выдан, но не предъявлен) задолженность одного из собственников (из числа аффилир. лиц застройщика) перед ТСЖ

В 20хх году голоса независимых собственников ,наконец, превысили 50% от общего числа голосов, но не все из них написали заявления на вступление в ТСЖ

В настоящее время в производстве суда находится дело о взыскании задолженности по ЖКУ с застройщика (по тем помещениям, которые застройщиком не реализованы), ответчик запросил документы ,подтверждающие правомочность Правления и Председателя (еще бы! Сам такую «мину» в Устав заложил. Дурит народ).

Что в этой ситуации выгоднее (для независимых от застройщика собственников квартир):

провести работу с жильцами, с тем чтобы сформировать необходимую долю участия в ТСЖ, и тогда внести изменения в Устав (снизив требования по кворуму до уровня ст. 146 ЖК), зарегистрировать эти изменения, узаконить Правление и Председателя (новые выборы будут легитимными ,т.к. кворум по действующему Уставу уже можно обеспечить). Всё это займет примерно месяц-полтора, ТАК? И далее, обладая законной правоспособностью продолжать судебные разбирательства с застройщиком.

или ликвидировать ТСЖ? – пока нет задолженности, установленной вступившим в законную силу решением суда, − это можно сделать в общем порядке ,вне рамок Закона о банкротстве, ТАК? Но сколько это займет времени? И кто в этот период будет осуществлять управление домом? Кроме того, возникает вопрос с ИЛ (который позволяет взыскать в пользу ТСЖ).

Что выбрать???


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42


Сообщение отредактировал March8 - Суббота, 10-Мар-2012, 17:02
 
NOTДата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:13 | Сообщение # 5
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1105
Награды: 7
Репутация: 3
Статус: Offline
А когда дом сдан, разве квартиры не имеют оформленного права собственности? на застройщика или долевика там. Ведь пока он строится, он может и есть набор кирпичей, но после сдачи-ему присваивается номер, есть квартирный фонд с номерами. Это ведь уже не набор кирпичей. Да и разве бывают дома более 50% в собственности застройщика, ведь у него такие свободные деньги должны быть, что он должен покрывать почти стоимость дома. А это 200-300млн рублей.


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42


Сообщение отредактировал NOT - Суббота, 10-Мар-2012, 17:14
 
libДата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:15 | Сообщение # 6
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (March8)
Непреодолима эта норма в связи с тем , что в период 200х-20хх в доме более 50 % квартир оставалось нереализованными застройщиком

Вы меня до конца не поняли. Логика следующая: общее число голосов=числу голосов собственников, зарегистрировавших свои права. В Вашей ситуации общее число голосов росло от нуля до текущего состояния. Остальные квартиры в стройке, тот же застройщик не докажет никогда, что "обшее чило голосов" = суммарной площади всех квартир дома, а не зарегистрированных собственников.

По поводу остальных вопросов - слишком много в Вашем деле нюансов, даже комментировать не возьмусь.

Что касается нашего опыта, то мы по таким вопросам не судились со строителями, но более 2-х лет эксплуатировали сданный дом через ТСЖ без единого собственника, пока открывали адрес и преодолевали бумажные барьеры за своего застройщика. У нас было более, чем 100% членство в ТСЖ из-за двойных продаж квартир застройщиком. Членство было на основании инвестиционных договоров и ныне отмененной статьи 139 ЖК РФ.


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
March8Дата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:24 | Сообщение # 7
Интересующийся
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
NOT, бывают такие застройщики. К сожалению. Это настоящий спрут.
Судя по тем сделкам ,документация по которым была мне доступна, - свое право собственности застройщик оформлял непосредственно перед продажей, т.е. когда у него появлялся клиент-покупатель . Для того,чтоы сделать вывод ,КАЖДЫЙ ли раз он так поступал, нужны сведения. Я поинтересовалась в после № 310 , можно ли получить эти сведения (история перехода право собственности с момента возникновения первоначального) в Росреестре? Может, Вы знаете?

Добавлено (10-Мар-2012, 17:22)
---------------------------------------------
lib, я как раз поняла Вас . В конце сообщения дописывала - этот кусок куда-то провал. Что видимо, нам стоит попробовать доказать правоспособность ТСЖ, как раз через ссылку на ст. 219 ГК - толкование которой позволяет при расчете общей площади (а значит и совокупного количества голосов по дому) учитывать тлько те метры , собственность на которые зарегистрирована.

Добавлено (10-Мар-2012, 17:24)
---------------------------------------------
lib, и всё же... выскажите мнение, хотя бы перечислив + и - по этим двум вариантам:

1) "восстановление" правоспособности существующего ТСЖ

2) ликвидация существующего ТСЖ и создание нового


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42
 
March8Дата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:41 | Сообщение # 8
Интересующийся
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
Или хотя бы по ликвидации расскажите из практического опыта: сколько времени она занимает ,кто управляет домом весь период, пока длится ликвидация?

И можем ли мы сейчас провести ликвидацию по ГК (не открывая процедуру банкротства), если решение суда о взыскании долга с ТСЖ есть, но в законную силу оно не вступило (идет процедура апелляционного обжалования)

Добавлено (10-Мар-2012, 17:41)
---------------------------------------------
к Новосибу всё это отношения не имеет, не бойтесь)))


Перенесено из темы "Как правильно провести общее собрание собственников МКД" ввиду оффтопика - lib 10.03.12 17:42
 
libДата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:47 | Сообщение # 9
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (March8)
к Новосибу всё это отношения не имеет, не бойтесь

Мы тут уже пуганные и битые, нам все равно smile Я Вам отвечу, но позже, не сегодня.


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
March8Дата: Суббота, 10-Мар-2012, 17:56 | Сообщение # 10
Интересующийся
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Награды: 0
Репутация: 0
Статус: Offline
Хорошо. Буду ждать. Пока посчитаю голоса за каждый год с учетом продаж квартир - по той методике, которая нам с Вами ясна. Главное ,чтобы суду тоже)))

Добавлено (10-Мар-2012, 17:56)
---------------------------------------------
PS. идей у меня очень много. В этом деле разные виды судопроизводств можно использовать для своей защиты, быть может, даже и конституционное (надо еще подумать). Мне надо только лучше представить себе текущую ситуацию и возможные варианты ее развития. Чтобы сделать выбор.

 
libДата: Воскресенье, 11-Мар-2012, 17:57 | Сообщение # 11
Настоящий управдом
Группа: Эксперт
Сообщений: 988
Награды: 12
Репутация: 4
Статус: Offline
Quote (March8)
выскажите мнение, хотя бы перечислив + и - по этим двум вариантам

Я думаю, что восстанавливать правоспособность не придется, она и так есть. Закрывать одно ТСЖ, чтобы следом создать другое, на мой взгляд, неоправданно затратно. Если Вы хотите сохранить ТСЖ, живите с этим. Если хотите жить дальше без ТСЖ, то закрывайте. В Вашей ситуации спасением от коллективной ответственности и общих долгов является переход к непосредственному управлению. Тогда перед большой энергетикой каждый будет "за себя", а не "за того парня". Пока не будет полного коллектива собственников, этот способ позволит уберечь имеющихся собственников от неоправданных затрат.


Мнение редакции может не совпадать с опубликованным ей материалом :)
 
NOTДата: Воскресенье, 11-Мар-2012, 19:20 | Сообщение # 12
Настоящий управдом
Группа: Проверенные
Сообщений: 1105
Награды: 7
Репутация: 3
Статус: Offline
Quote (lib)
Тогда перед большой энергетикой каждый будет "за себя", а не "за того парня".

Насколько знаю, дома на Шлюзе, которые ушли в Правый Берег ушли в непосредственное управление, но договор с РСО, мусорщиками и т.д. заключили единый, а не у каждого свой. У них УК как обслуживающая организация щас, им нравится, чисто мол все и хорошо.
 
veteranДата: Понедельник, 12-Мар-2012, 11:57 | Сообщение # 13
Продвинутый управдом
Группа: Особый случай
Сообщений: 410
Награды: 9
Репутация: -2
Статус: Offline
Quote (March8)
а что делать, если только 45% площадей помещений в новом доме имеет собственников (55% квартир еще не реализовано, право собственности на эти квартиры за застройщиком тоже не закреплено)? ТСЖ создано (застройщиком, еще в 2007 или 2008 году). Но получается, что ни одно собрание не имеет юр. силы, т.к. не возможно обеспечить кворум, то есть участие в собрании более 50% от общего числа голосов (по п. 3 ст. 45 ЖК)

как в этом случае управлять домом через ТСЖ?


Раз полноценных собственников 45%, то неполноценных собственников (т.е. формально - они ещё будущие собственники) 55%. Т.е. - большинство. ТСЖ создавалось будущими собственниками и все решения в таком ТСЖ должны приниматься тоже будущими собственниками- до той поры, пока такая пропорция не изменится в пользу полноценных собственников. Тогда следует провести уже собрание собственников, разработать новый Устав (цели и задачи ТСЖ изменились), выбрать новый состав Правления, утвердить смету и т.д.


Прекрасный сайт!
 
veteranДата: Понедельник, 12-Мар-2012, 12:01 | Сообщение # 14
Продвинутый управдом
Группа: Особый случай
Сообщений: 410
Награды: 9
Репутация: -2
Статус: Offline
Quote (lib)
Здесь и возникает самое тонкое место -от какого поголовья считать процент для выяснения легитимности ТСЖ.

Я считаю, что на основании информации, которую дал автор вопроса, ответ вполне однозначный.


Процент всегда считается от голосов собственников (но в данном случае - от будущих собственников)


Прекрасный сайт!
 
veteranДата: Понедельник, 12-Мар-2012, 12:03 | Сообщение # 15
Продвинутый управдом
Группа: Особый случай
Сообщений: 410
Награды: 9
Репутация: -2
Статус: Offline
Quote (lib)
Ну почему же не имеет юридической силы? Надо считать кворум от имеющегося числа собственников. Это не совпадает с общей площадью дома, но ничего страшного я в этом не вижу.


По-моему, позиция ошибочная... Нет кворума - решение незаконное, недействительное и может быть отменено.


Прекрасный сайт!
 
Форум » Основной форум » ТСЖ Новосибирска » ТСЖ в новостройке, практические вопросы переходного периода (определение кворума собрания до и после сдачи дома)
Страница 1 из 212»
Поиск:


Вверх